Юридические консультации

Льготные каникулы при аренде помещения

Арендные каникулы и снижение аренды из-за коронавируса

Арендные каникулы и снижение аренды из-за коронавируса. Расторжение договора

Адвокат тел: 8 (495) 664-55-96

Услуги по аренде (снижение, острочка) из-за коронавируса Стоимость
Предварительная консультация юриста Бесплатно
Консультация с изучением обстоятельств дела 10000 руб.
Подготовка уведомлений, допсоглашений от 15000 руб.
Проведение переговоров с арендодателем от 20000 руб.
Комплексное сопровождение по договоренности

Что делать арендатору в связи с коронавирусом?

Обращаю внимание, что перед выбором стратегии поведения арендатора необходимо проанализировать конкретный договор аренды недвижимого имущества. В зависимости от условий такого договора могут быть заблокированы или запрещены отдельные права арендатора.

Организация или ИП входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434)

Организация или ИП не входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434)

Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) не прекращен

— получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;

— получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020;

— расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

* снижение и/или освобождение от арендной платы (приостановка аренды) путем переговоров;

— расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров;

Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) прекращен

— получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;

— получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020;

— освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;

— расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров;

— освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;

— расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров;

Кто имеет право на получение отсрочки по аренде (каникулы)?

Если у организации или ИП в основном коде деятельности в ЕГРЮЛ указан код ОКВЭД, который указан в Постановлении Правительства № 434, и договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) – в Москве с 05.03.2020, то такой арендатор имеет право на получение отсрочки (арендных каникул).

Если арендатор соответствует этим условиям, то он имеет право на отсрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 (в Москве) до окончания режима повышенной готовности. При этом оплата отсроченных платежей должна быть произведена арендатором равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.

В случае отмены режима повышенной готовности ранее 01.10.2020, то за период с даты окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 г. арендатор имеет право на оплату арендной платы в размере 50 %. При этом оплата оставшихся 50 % также происходит равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Как получить арендные каникулы во время коронавируса?

Ваш ОКВЭД входит в Перечень по Постановлению № 434

Арендатору необходимо направить арендодателю дополнительное соглашение с условиями о предоставлении арендных каникул на период действия режима повышенной готовности. Арендодатель обязан подписать такое дополнительное соглашение в течение 30-ти дней.

В случае если вы не имеете доступа в помещение по причине закрытия бизнес-центра либо торгового центра арендодателем или государственным органом, то арендатор имеет право не платить за период отсутствия доступа в помещение. Данное право предоставлено ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение обязательств).

Ваш ОКВЭД не входит в Перечень

По закону вы не имеете право на получение отсрочки по арендным платежам. Тем не менее в сложившейся ситуации арендодатели добровольно идут на предоставление арендных каникул в целях удержания арендатора. В случае непредоставления вам арендных каникул рекомендуется направить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды и дальнейшее проведение переговоров с целью заключения дополнительного соглашения об отсрочке платежей.

Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.

Как не платить за аренду, расторгнуть договор и вернуть депозит?

В случае, если ваш бизнес пострадал от пандемии, а именно: вы перестали вести деятельность или существенно сократили ее объемы, доход вашей организации существенно снизился, то вам необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды и требование о возврате депозита. При наличии достаточных оснований и учитывая позицию Верховного суда по этому вопросу в случае возникновения конфликта, суд с большей вероятностью встанет на сторону арендатора.

Является ли коронавирус форс мажором по договорам аренды?

В целом ситуация с коронавирусом является форс мажором. Однако обстоятельства неприодолимой силы не распространяются на отсутствие у должника необходимых денежных средств!

Правовая база снижения и отсрочки аренды (арендных каникул) в связи с коронавирусом

В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:

  • ГК РФ: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ); изменение либо расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416-417 ГК РФ); встречное исполнение обязательства (ст. 328 ГК РФ);
  • Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;
  • Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». В данном постановлении приведен список отраслей и ОКВЭДов, наиболее пострадавших от пандемии и, как следствие, бизнесы, входящие в эти отрасли имеют право на существенные льготы по аренде;
  • Обзор Президиума Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020;

    Источник: msk-legal.ru

    Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей

    Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.

    Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.

    Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

    Что такое арендные каникулы

    Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.

    Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.

    Арендные каникулы — это одна из мер господдержки. Но бюджет не оплачивает ее напрямую арендатору или арендодателю. Государство только регулирует эту сферу, дает послабления, но денег именно по этой программе никому не выделяет.

    Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.

    Кто может использовать арендные каникулы

    Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.

    Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:

    1. Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
    2. Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
    3. Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
    4. Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.

    Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду. Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения. А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.

    Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности. Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом. Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.

    Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.

    Источник: journal.tinkoff.ru

    Как потратить материнский капитал на строительство дома?

    У меня двое детей, есть сертификат на материнский капитал. Но куда его потратить, мы не знаем: жилье есть, ипотеку брать не планируем, в вуз детям поступать не скоро, а до пенсии еще тридцать лет.

    Слышали, что маткапитал можно направить на строительство дома. Нам бы подошел этот вариант: есть участок за городом и небольшие накопления. Если добавить 450 тысяч, можно построить домик. Расскажите, как это сделать, какие документы нужны и можно ли строить своими силами и просто взять деньги на материалы. Повлияет ли на решение пенсионного фонда тот факт, что у нас уже есть квартира?

    Ольга, материнский капитал можно потратить на строительство дома, реконструкцию или пристройку. Причем строить можно с помощью подрядчиков или своими силами. Но нужно соблюсти определенные условия и собрать документы. Они зависят от того, каким способом семья собирается строить дом.

    В любом случае без кредита потратить маткапитал на дом можно, только когда ребенку исполнилось три года.

    Если дом строят подрядчики

    Дом может строить нанятая организация. Тогда средства материнского капитала перечислят подрядчику. То есть пенсионный фонд как бы рассчитается за вас с той компанией, которая строила для вас дом.

    Чтобы распорядиться материнским капиталом таким способом, кроме стандартного пакета документов нужно предоставить:

    1. Подтверждение права собственности, аренды или бессрочного пользования земельным участком. Документ должен быть оформлен на маму детей или ее супруга. Назначение участка — жилищное строительство.
    2. Договор строительного подряда.
    3. Разрешение на строительство на маму детей, которой выдали сертификат, или ее супруга. Сейчас разрешения уже не выдают, вместо них теперь уведомления.
    4. Обязательство оформить дом на всех членов семьи в течение шести месяцев после окончания строительства.

    Примерно через месяц пенсионный фонд перечислит деньги подрядчику. На самом деле сумма по договору может быть и больше, просто разницу вы заплатите сами.

    Если строить дом своими силами

    Дом можно строить своими руками или с рабочими без договора. Тогда материнский капитал отдадут вам, но не просто так, а как компенсацию расходов. За них придется отчитаться: пенсионный фонд будет проверять, чтобы у вашей семьи действительно появился дом.

    При строительстве своими силами деньги выдают двумя частями:

    1. Для получения первых 50% маткапитала нужны те же документы, что и для строительства дома, плюс ваши реквизиты. Деньги придут именно вам на счет.
    2. Вторую половину пенсионный фонд отдаст только через полгода. Для этого нужно дополнительно представить акт освидетельствования. Это документ, который подтвердит, что на участке на самом деле есть дом. Акт выдает орган, который занимается архитектурными и градостроительными вопросами.

    После того как дом построен, нужно выделить в нем доли для всех членов семьи, включая детей. Это обязательно.

    Как подать заявление на выплату маткапитала

    Заявление можно подать лично в отделении ПФР или через интернет — на портале госуслуг. Но потом все равно нужно прийти лично с оригиналами документов.

    До того как распорядиться деньгами, нужно оформить сам сертификат. Это можно сделать сразу после рождения ребенка, потом подождать три года и попросить денег на стройку. Дом в это время можно строить, а через три года забрать компенсацию.

    Если у семьи уже есть жилье

    Это не имеет значения. Семья может иметь сколько угодно квартир и все равно потратить маткапитал на строительство дома. В законах нет требования, чтобы дом был основным или единственным жильем. Главное, чтобы он был жилым и в целом при строительстве условия для семьи улучшились. Если семья приезжает в дом только по выходным, он находится далеко от города и там нет центрального отопления, это не повод отказывать в господдержке.

    На практике пенсионный фонд запросто отказывает семьям: то дом не такой, то акт не тот, то деньги не так потратили. Но эти отказы можно оспорить в суде: таких примеров немало.

    Можно ли купить участок за маткапитал?

    Нет, земельный участок для строительства купить нельзя. Деньги дадут именно на строительство дома.

    Можно ли построить дом за границей?

    Нет, дом должен быть в России, иначе денег не дадут.

    Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

    Источник: journal.tinkoff.ru

    Как купить дом в деревне на материнский капитал

    Государство поддерживает матерей, поэтому семьи с 2 и более детьми получают материнский капитал, который можно использовать только под определённые цели. Приобретение дома в сельской местности – одна из данных целей. Между тем, хотя государство и даёт возможность купить дом в деревне на материнский капитал в 2020 году, но ставит некоторые ограничения, которые держателю сертификата нужно устранить или не допускать.

    Законно ли использовать материнский капитал на покупку дома в деревне

    На материнский капитал можно купить частный дом в деревне, поэтому в большинстве случаев Пенсионный фонд одобряет оформление частного дома в собственность. Однако, государство выставляет определённые требования:

    1. С момента возникновения права на семейный капитал прошло не менее трёх лет. Данное право возникает при рождении или усыновлении семьёй второго или последующих детей.
    2. Оформление деревенского дома в собственность происходит на всех членов семьи, дети обязательно должны становиться собственниками жилого помещения.
    3. Дом в сельской местности должен отвечать всем требованиям, приобретаемым к жилым помещениям. В нем должно быть электричество и обязательно отопление, способ обогрева значения не имеет.
    4. Родители не должны быть лишены на детей родительских прав, также не должно быть вынесено решение суда об ограничении в правах на детей.

    Когда можно купить домик в деревне на маткапитал?

    Использование материнского капитала на покупку домика в деревне без привлечения кредитных средств возможно только при достижении младшим ребёнком в семье возраста 3 лет. Если будут привлекаться ипотечные средства, то сертификатом можно воспользоваться ранее. Но держателю семейного капитала придётся оформлять обязанность по наделению долями детей, поскольку банк ставит на помещение обременение, которое можно снять только после полной выплаты заёмных средств.

    Купить дом в деревне за счет маткапитала до 3 лет можно без привлечения заёмных средств, это избавит от установления обременения, для такой возможности надо обращаться в организации, которые работают с материнским капиталом. В таких организациях оформляется договор займа средств под покупку недвижимости, который тут же погашается материнским капиталом. В итоге, держатель материнского капитала получает дом в собственность и ему не требуется выплачивать кредит.

    Документы для покупки деревенского домика на средства МСК

    Для покупки частного дома в деревне по МСК необходимо, что бы все документы соответствовали установленным правилам. Часто в Пенсионном фонде придираются даже до запятых, поэтому желательно оформлять договор у грамотного юриста, который имеет практику работы с такими документами. Если выкуп дома будет осуществляться через потребительские кооперативы, то такой момент теряет свою актуальность, так как у данным кооперативов практика очень большая и ПФ просто не найдёт предлогов для отказа в сделке. Также потребуются следующие бумаги:

    1. Сам сертификат.
    2. Паспорта участников сделки.
    3. Договора с кредитным учреждением.
    4. Нотариальное обязательство о выделении долей детям.
    5. Акт обследования помещения, если ПФ его запрашивает.
    6. Документы на приобретаемый частный дом.

    После сбора данных документов покупатель дома будет два месяца ожидать решение и если оно положительное, то продавцу перечислят деньги.

    Самостоятельная покупка дома в сельской местности с использованием маткапитала

    Дом в деревне можно купить на материнский капитал и самостоятельно, тем более, что в интернете весь порядок действий прописан и особых трудностей, на первый взгляд, он не вызывает. Но скорость сделки и возможный отказ могут послужить причиной потери дома. Если люди оформляют все документы самостоятельно, то они не знают многих нюансов, к которым сотрудники ПФ придираются. Отказы часто связанны с нарушением условий или с оформлением сделок между родственниками. Кроме того, самостоятельное оформление сделки с привлечением материнского капитала требует ожидая, ведь пока ребёнку не исполниться три года купить дом в сельской местности без кредита будет невозможно. Либо, гражданам придётся оформлять ипотеку в банку, а учитывая требования к стандартному оформлению ипотеки, то сами держатели МСК вряд ли за ней пойдут, ведь необходимы справки о зарплате, а маме в декрете сложно получить справку с нужной величиной зарплаты, либо данной зарплаты не хватат на всех членов семьи.

    Источник: www.kpkkredit.ru

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *