Долевое участие в строительстве

Аккредитив при покупке новостройки по ДДУ

Как оплатить квартиру в новостройке

Как оплатить квартиру в новостройке

Покупаем квартиру так, чтобы не обманули

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Выводы

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Что дальше

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.

Источник: journal.tinkoff.ru

Статьи

ТОНКОСТИ ПОДПИСАНИЯ ДДУ

Покупка строящегося жилья по договору долевого участия. Каковы риски и гарантии?

В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора участия в долевом строительстве с аккредитивной формой расчетов. Перед тем как заключать договор долевого участия с аккредитивной формой расчетов необходимо учесть ряд особенностей, о которых расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Михаил Головин.

Законодатель обязал застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с покупателями ДДУ в целях повышения юридической безопасности самих покупателей. В этом случае к правоотношениям застройщика и покупателя применяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который содержит для покупателя ряд юридических гарантий.

В частности, застройщик вправе привлекать деньги от покупателей в том случае, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый участок земли и получил разрешение на строительство. Застройщик также обязан опубликовать проектную декларацию на свой строительный проект, в которой содержится ключевая информация о проекте новостройки и о самом застройщике.

В настоящее время заключение ДДУ является самым надежным способом покупки строящегося жилья. Закон запретил застройщикам привлекать денежные средства от граждан на строительство квартир в многоквартирных домах до заключения ДДУ. В то же время ДДУ считается заключенным только с даты его государственной регистрации. Это устраняет для покупателей риск двойной продажи квартиры.

Подавляющее большинство застройщиков, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, продают квартиры в новостройках посредством заключения ДДУ. До подписания данного договора следует обратить внимание, в какой момент вам предлагают перечислить деньги – до или после регистрации ДДУ в Росреестре.

Строительные компании нередко предлагают такую форму финансовых взаимоотношений с покупателями, как заключение соглашений об открытии аккредитива. Оформление аккредитива в банке – более сложная процедура по сравнению с оплатой в безналичном или наличном порядке со счета покупателя на счет застройщика. Будущий дольщик согласует с застройщиком банк, в который обращается с заявлением на открытие аккредитива и договором ДДУ. Банк открывает аккредитивный счет, на который перечисляются денежные средства дольщика. После государственной регистрации договора строительная компания направляет в банк документы, указанные в аккредитиве (зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП), после чего банк перечисляет денежные средства застройщику.

Условием раскрытия аккредитива при расчетах в сфере долевого строительства является государственная регистрация ДДУ, а не подача документов на регистрацию, что встречается у некоторых застройщиков Санкт-Петербурга и значительно увеличивает риски покупателя. Для дольщика важно, чтобы дата оплаты ДДУ определялась моментом внесения денег на аккредитив. Это позволит избежать большинства проблем, связанных с использованием данного механизма.

Заключая соглашение с застройщиком об открытии аккредитива на покупку квартиры, вам следует учесть, что цена сделки возрастет на сумму комиссии банка. Также вы удваиваете свои риски, поскольку обанкротиться может как застройщик, так и банк, в котором открыт аккредитив. Уменьшить риски позволит договоренность с застройщиком о рассрочке платежа и перечислении на аккредитивный счет первоначального взноса, а оставшейся суммы – после регистрации ДДУ.

Источник: aventin.ru

Аккредитив при покупке новостройки по ДДУ

Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.

1. До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.

2. Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.

3. Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.

4. Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.

— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Популярные вопросы и ответы

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка.

Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги.

— Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.

Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская.

Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей.

— Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.

— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак.

— Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.

— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах. В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина.

— Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью. Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости.

Источник: www.kp.ru

Учет субсидий в 2020 году: важные нюансы для учреждения и учредителя

AK55 / Depositphotos.com

Финансовое ведомство подготовило обширные системные разъяснения в части учета операций по предоставлению и получению субсидий на выполнение государственного / муниципального задания и на иные цели с примерами бухгалтерских корреспонденций (письмо Минфина России от 4 февраль 2020 г. № 02-06-07/6939).

На некоторые моменты стоит обратить особое внимание, поскольку они представляют собой определенные новшества в порядке признания доходов в виде субсидий у учреждений и расходов – у органа-учредителя при их предоставлении:

Документ-основание для признания субсидии в доходах текущего года – Извещение (ф. 0504805).

Признание доходов текущего отчетного года по доведенным субсидиям на отчетный период по мере достижения показателей целесообразно отражать в бухгалтерском учете учреждения последним рабочим днем того отчетного периода, в котором выполняются условия предоставления субсидии и достигаются поставленные цели. И основанием для этого должен стать Отчет о выполнении государственного (муниципального) задания / Отчет о достижении целевых показателей. Такое требование пока закреплено в Инструкциях №№ 174н и 183н.

Однако если срок предоставления такого Отчета установлен позднее даты формирования годовой бухгалтерской отчетности, например, в феврале, то в целях формирования расчетов по полученным субсидиям для составления годовой отчетности документом-основанием может стать Извещение (ф. 0504805). Составить его нужно в двух экземплярах и направить учредителю. Причем для оперативности можно отправить по электронной почте скан-копии документов.

Напомним, в конце прошлого года Минфин России высказывал мнение о том, что документом-основанием для признания доходами текущего отчетного периода субсидии на задание при его выполнении может быть извещение. Но, во-первых, это были разъяснения частного характера. Во-вторых, тогда не конкретизировалось, что речь идет об Извещении формы 0504805.

Теперь же позиция ведомства в отношении документа-основания прописана достаточно четко и подлежит обязательному применению. Соответствующие поправки Минфин планирует внести и в Инструкции. Подробнее об этом здесь.

Обратите внимание: формирование Извещения (ф. 0504805) не отменяет обязанности представления Отчетов по субсидиям, даже если они должны быть представлены учреждением после годовой бухгалтерской отчетности.

Изменение суммы ранее принятых показателей – это уточнение оценочных значений.

Вполне может быть, что Отчет о выполнении задания / Отчет о выполнении условий предоставления целевой субсидии покажет факт недостижения показателей задания или целевой субсидии. Соответственно, объем субсидии, ранее зафиксированный на основании Извещения (ф. 0504805) подлежит изменению. Минфин прямо указывает: в этом случае корректировка является уточнением ранее принятых оценочных значений. Такие корректировки отражаются учредителем с направлением учреждению Извещения (ф. 0504805), содержащего соответствующие корректирующие бухгалтерские записи. Обратите внимание: проводки по уточнению ранее принятых в ходе завершения финансового года оценочных значений не являются исправлением ошибки, и отражаются том году, в котором принято решение о корректировке расчетов по предоставленным субсидиям.

Вышеизложенный подход, на наш взгляд, вполне применим и в отношении порядка отражения в учете начислений налогов на имущество и на землю. Метод начисления обязывает учреждение начислить налог в том отчетном периоде, к которому он относится, а налоговое законодательство предусматривает формирование налоговой декларации после окончания отчетного / налогового периода. Поэтому вполне вероятно, что сумма налога, исчисленная на основании декларации, будет отличаться от суммы предварительного расчета, сделанного в целях бухучета. И в такой ситуации речи об ошибке идти не может, ведь первоначально отражаются суммы на основании предварительного расчета, предусмотренного учетной политикой. Соответственно, корректировка в учете суммы налога по факту представления декларации – это тоже уточнение оценочных значений текущей датой.

Финансовый результат текущего года по субсидии на иные цели признается в сумме без учета перечисленных авансов.

Минфин России прямо указывает: доходы / расходы текущего финансового года по операциям от получения / предоставления субсидий на иные цели на основании Извещения (ф. 0504805), Отчета о достижении целевых показателей или иного документа, предусмотренного Соглашением для целей завершения в учете финансового года, отражаются в учете учреждения и учредителя в сумме принятых учреждением денежных обязательств по расходам за счет целевой субсидии без учета перечисленных авансов. То есть при наличии одного из этих документов в учете обеих сторон будет учтена одинаковая сумма без учета авансов, отраженная проводками.

У учреждения: Дт 5 401 40 152 (162) Кт 5 401 10 152 (162)
У органа-учредителя: Дт 1 401 20 241 (281) Кт 1 302 41 (81) 732.
Соответственно, в годовом отчете учреждения по счету 5 401 40 152 (162) Минфин России допускает наличие только суммы, соответствующей сумме авансов / предоплат, произведенных за счет средств целевой субсидии и она должна быть подтверждена идентичными показателями по дебету счета 5 206 ХХ 560.

Показатели счета 5 205 52 (62) 000 при уменьшении субсидии текущего года обнуляются.

    Наличие в конце года на лицевом счете и по счету 5 201 11 000 остатка неиспользованные средства субсидии влечет необходимость отражения в учете одной из двух операций:
  1. Есть остаток средств, но НЕТ подлежащей оплате кредиторской задолженности – остаток субсидии нужно вернуть в бюджет, а значит, отразить задолженость перед бюджетом:
    Дт 5 401 40 152 (162) Кт 5 303 05 731
  2. Есть остаток средств и ЕСТЬ кредиторская задолженность, отраженная на счетах 5 300 00 000 и на 500-х счетах учета обязательств, – признаем сумму остатка в размере “кредиторки” в доходах текущего года:
    Дт 5 401 40 152 (162) Кт 5 401 10 152 (162).

Впоследствии учредитель рассмотрит вопрос о потребности в этих средствах.
Иными словами, весь остаток средств на лицевом счете по КФО 5 должен быть “закрыт” задолженностью – либо перед кредиторами, либо перед бюджетом.
Если при наличии кредиторской задолженности в следующем году произойдут события, вследствие которых оплачивать ее не придется, например, решение суда, расторжение договора или при признание расходов по этому договору нецелевыми, на эту сумму Минфина советует начислить задолженность перед бюджетом:
Дт 5 401 40 152 (162) Кт 5 303 05 731
Такую же корреспонденцию придется сделать и при возврате учреждению в следующем году ранее перечисленного аванса.

  • Показатели счета 5 205 52 (62) 000 при уменьшении субсидии текущего года обнуляются.

    Бывает, что учредитель в текущем году перечисляет целевую субсидию в меньшем объеме, нежели было предусмотрено Соглашением изначально. И у учреждения в конце года остается не “закрытым” дебет счета 5 205 52 (62) 000 на сумму не доведенной субсидии. В такой ситуации Минфин рекомендует учреждению обнулить расчеты с учредителем по доходам по этой субсидии обратной проводкой:

    Дебет 5 401 40 152 (162) Кредит 5 205 52 (62) 561.

    Причем учредитель остатки принятых бюджетных обязательств по не предоставленной в 2019 году субсидии, отраженные на счетах санкционирования расходов, на 01.01.2020 не переносит.

  • Обязательное выполнение соотношений показателей при подтверждении остатков по счетам.
      Учитывая вышеприведенный Минфином алгоритм действий, можно проследить ряд закономерностей:
    1. Если ЕСТЬ остаток на 5 201 11 000, при этом НЕТ начисления на 5 303 05 731 и НЕТ остатка по Кт 0 401 40 152 (162), значит в учете должна числиться “кредиторка”, например, по счету 5 302 ХХ 000.
    2. При сверке показателей годовой отчетности у учреждения и учредителя будет соблюдаться следующее соотношение:

    Остаток Кт 5 401 40 152 (162) = Остаток авансов по Дт 5 206 ХХ 560 (за счет конкретной субсидии) = Дт 1 206 41 (81) 562 (у учредителя по этой субсидии)

      Обратитие внимание, что такое соотношение будет справедливым в том случае, если:
    • субсидия доведена в полном объеме, предусмотренном Соглашением – в таком случае на счет 5 205 52(62) 000 “закрывается”;
    • ИЛИ имело место недофинансирование по субсидии, но счет 5 205 52(62) 000 был уменьшен корреспонденцией, указанной выше в п. 5.

    Если же субсидия была доведена не в полном объеме, а расчеты с учредителем по счету 5 205 52(62) 000 не были “закрыты” путем их обнуления, то указанное соотношение будет иметь вид:
    Остаток Кт 5 401 40 152 (162) – Остаток Дт 5 205 52 (62) 561 = Остаток авансов по Дт 5 206 ХХ 560 (за счет конкретной субсидии) = Дт 1 206 41 (81) 562 (у учредителя по этой субсидии)

    Казначейством начиная с отчетности на 01.01.2020 предусмотрено межформенное контрольное соотношение к показателям Сведений (ф.ф. 0503169 и 0503769):
    У учреждения Кт 5 401 40 152 (162) – Дт 5 205 52 (62) 561 = Дт 1 206 41 (81) 562 у учредителя.
    Очевидно, что данное соответствие показателей будет “работать” только когда расчеты между учреждением и учредителем еще не были подтверждены Извещением (ф. 0504805), т.е. при составлении промежуточной отчетности.

    Источник: www.garant.ru

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *